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法院要闻

【微言民生•法护安居】商品房广告宣传要看清,购房切莫跟风

发布时间:2020-11-03 来源: 阅读547次

    编者按:商品房销售广告是要约还是要约邀请,购房者在签订合同时应重点阅读,购房需谨慎,切莫使心理预期落空。


    基本案情:原告施某某诉称,被告某房产公司于20174月开始销售商铺。在销售过程中,某房产公司以广告宣传文案、图片、宣传单页等方式宣传“新城·XX600亩闽南文化旅游区”、“600亩闽南文化旅游区”、“XX步行街30-90平方米铺铺带租约即赚”,并以广告立牌方式宣传“XX里古厝群 大手笔拟建4A级景区”,利用不确定性的规划和建设中的市政条件作误导宣传。某房产公司因其误导宣传于2019年被晋江市市场监督管理局行政处罚。其因某房产公司的虚假广告信息欺诈误导,分别于2017918日、928日与某房产公司签订了《商品房认购协议书》、《商品房买卖合同》,购买了商铺一个,并支付了首期购房款376564元。请求撤销双方签订的《商品房买卖合同》,并要求某房产公司退还购房款376564及赔偿利息损失。

被告某房产公司辩称,施某某要求撤销双方签订的《商品房买卖合同》没有事实及法律依据。第一、双方签署的《商品房买卖合同》及相应补充协议系双方真实意思表示,且不违反法律强制性规定,应受法律保护。第二、案涉《商品房买卖合同》附件十一补充协议第三条明确约定:“出卖人为本商品所作的任何形式的广告宣传资料、售楼处展示资料、样板景观、样板房、照片、沙盘等内容及销售人员的讲解内容均为要约邀请,该要约邀请的内容与本合同正文条款、附件和补充条款不一致的,均以本合同正文条款、附件和补充条款为准…”、“出卖人在销售广告、模型和宣传资料中对该项目开发规划范围之外的环境、公共设施、道路交通等所做不利因素公示及其他说明、示范等仅供买受人参考之用,买受人自行判断核实,不作为合同内容和出卖人承诺内容,双方不受其约束,具体以政府批准的实施方案为准…”,施某某明知上述约定,又以某房产公司在销售过程中广告与宣传资料存在欺诈导致合同目的不能实现为由要求撤销合同,显然不当。第三、某房产公司在销售过程中不存在欺诈。《行政处罚决定书》仅是以某房产公司的广告不得含有如“升值或者投资回报的承诺;对规划或者建设中的交通、商业、文化教育设施以及其他市政条件作误导宣传”的内容做出处罚认定,并未认定存在欺诈。本案中,某房产公司的广告宣传系营销的促销手段,广告内容仅构成要约邀请,不构成要约,并不成为合同的内容。施某某明知购买商铺属于风险性较高的投资行为,作为理性投资人,施某某应对宣传广告中所包含的不确定性及不确定性所带来的经营风险存在合理预见,故某房产公司宣传不足以构成商业欺诈,因此产生的风险应由购买人自行承担。对于出卖人而言,“即买即租、即买即赚”属展望下商业宣传用语,即房地产开发业态下几乎所有的房地产商均有类似的展望性期待用语,系作为出卖商铺的一种愿景,不存在所谓误导或者被误导的行为。


裁判要旨:法院认为,双方签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》系双方真实意思表示,未违反有关法律、行政法规的强制性规定,合法有效,对双方均具有约束力。施某某作为完全民事行为能力人,对《商品房认购协议》第二条第5款及《商品房买卖合同》附件十一补充协议第三条第(一)、(二)项载明的相关广告宣传资料等均为要约邀请的内容应当清楚明白。某房产公司在宣传资料中发布的广告宣传,系营销促销手段,广告内容仅构成要约邀请,而不构成要约,并不成为合同的内容。施某某应知购买案涉商铺属于风险性较高的投资行为,作为理性的投资人,应对宣传广告中所包含的不确定性及不确定性所带来的经营风险存在合理预见,由此产生的风险应自行承担。另,某房产公司上述广告宣传是以“《晋江市某片区修建性详细规划稿》中的用地范围107.4公顷(1611亩)和《福建晋江XX里古厝群修建性详细规划设计稿》中确定的范围‘北至规划中的双龙路,西临规划中的城市综合体,东侧与南侧均至规划路,总用地面积2.6公顷(39亩)’”为依据,其辐射范围具有不确定性,但尚未构成《中华人民共和国合同法》第五十四条规定的欺诈。综上,施某某以某房产公司存在欺诈为由主张撤销案涉合同,并提出其他诉讼请求,缺乏事实和证据依据,依法不予支持,故判决驳回施某某的全部诉讼请求。

法官评语:商品房预售具有专业性和特殊性,开发商作为《商品房买卖合同》的制作方具有优势地位,其制作的《商品房买卖合同》内容条文繁多,而购买者往往缺乏足够耐性通读全文,更多的是依赖于销售人员的讲解或广告的宣传,亦或是购买人之间的相互跟风等,对于《商品房认购协议》、《商品房买卖合同》所作的某些营销促销宣传手段为要约邀请的提示往往视而不见,要约邀请即为要约引诱,不构成要约,不成为合同的内容。购房者作为理性投资人,应知购买商铺属于风险性较高的投资行为,对宣传广告中所包含的不确定性及不确定性所带来的风险应存在合理预见;作为完全民事行为能力人,更应从常识、常情、常理识别和判断购买的商铺价格与所在地理位置、人流量是否相匹配,对于某些宣传重大项目的有无则完全可以通过政府信息公开予以知晓。

                        文 陈昌演

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