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法院要闻

【微言民生•法护安居】房屋租赁合同为什么会无效?

发布时间:2020-09-29 来源: 阅读456次

编者按:承租的房子需手续齐全,否则房屋租赁合同可能无效,合同约定的权利义务可能无法得到保障。

基本案情:翁某因需租赁陈某位于晋江市永和镇某村房屋,租期自2018519日至2019518日,共计12个月,租金共210000元。20191月,双方提前解除房屋租赁合同,翁某确认尚欠陈某租金40000元,并出具借条作为欠款依据,承诺于2019919日前付清。后翁某未能履行付款义务。陈某诉请翁某立即支付拖欠的租金40000元。在庭审中,本院查明案涉出租房屋为自建房屋,没有经相关主管部门批准建设,未办理产权证。

裁判要旨:本院认为,因陈某出租的房屋为自建房屋,没有经相关主管部门批准建设,双方之间的租赁合同无效。经本院向陈某释明租赁合同无效后,陈某主张翁某应按租金数额支付尚欠的房屋占用期间的使用费40000元,本院依法予以支持。

法官评语:房屋租赁合同是出租人将租赁房屋交付承租人使用、收益,承租人支付租金的合同,是人民群众生活中较为普遍运用的一种合同。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条明确规定“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋,与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的,人民法院应当认定有效。”,现实生活中,很多承租人并未注意到其承租的房屋是否“手续齐全”,从而导致其与出租人签订的房屋出租合同可能无效的情形发生,其相应承租的权利就无法得到保障。作为出租人同样也存在法律风险,若出租房屋未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设,导致其与承租人之间签订的出租合同无效,虽然其可以依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条的规定“房屋租赁合同无效,当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的,人民法院一般应予支持”请求承租人支付房屋占用费,但若承租人恶意拖欠或有其他违约行为,因双方合同无效,合同相关违约条款则不能有效制约违约人,出租人的权利同样不能得到保障。因而,在签订房屋出租合同时,不光要看房子地段、户型、租金,房子有没有“证”同样重要。

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