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法院要闻

【微言民生•法护安居】违约金约定过高,违约者可以请求法院适当调整

发布时间:2020-10-13 来源: 阅读131次

编者按购房者应按合同约定按期履行付款义务,否则可能面临合同被解除并支付违约金的情况;若认为违约金约定过高,违约者需积极主动行使答辩权,请求法院进行适当调整。


【基本案情】

  案例1:2019年5月,被告许某向原告某房地产开发公司购买晋江市某套房一套,总价为 676168元,首付款 136168元,剩余购房款540000元申请银行贷款支付。《商品房买卖合同》签订后,被告许某仅支付首付款,剩余购房款540000元未按期支付原告某房地产开发公司于2020年6月18日向法院起诉,请求解除合同并判令被告许某按合同约定未付款540000元的 20%向原告支付违约金108000元。

被告许某辩称,因其个人原因按揭款540000元未及时获得银行审批,后又遇到疫情原因导致拖延办理,现款项已获审批并付给原告,请求继续履行合同,并调整违约金

案例2案情与案例1基本相同,被告陈某购买房屋的总价为 1041973 元。《商品房买卖合同》签订后,被告陈某仅支付211973元,仍剩余830000元未支付。原告某房地产开发公司于2020年6月18日起诉,请求解除合同并判令被告支付原告违约金166000元等。

被告陈某辩称,因其配偶征信问题,银行按揭款830000元确实无法获审批,其同意解除合同,但原告主张的违约金过高;其在银行贷款无法获得审批后第一时间就告知销售人员要解除合同,其并没有给原告造成太大损失;其系湖北十堰市人,因疫情原因无法及时回晋江处理该情况,希望减免违约金。



【法院裁判】

  案例1经法院做双方当事人调解工作,双方同意继续履行合同,违约金双方在庭外自行达成和解,案件以撤诉结案。

  案例2:本院认为,原告某房地产开发公司与被告陈某签订的 《商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示,未违反法律、行政法规的强制性规定,应确认合法有效,依法受法律保护。被告陈某未能按约办理银行按揭贷款,亦未能付清购房余款,已构成违约,依法应承担相应的违约责任。原告向本院提起诉讼要求解除合同,被告收到应诉材料后,亦在庭审过程中表明同意解除合同,本院依法确认双方签订的《商品房买卖合同》解除。原告请求被告按应付房款830000元的20%支付违约金,被告辩称约定的违约金过高,本院根据双方合同履行的情况、违约情况、实际造成损失等情况,酌情适当调整为按应付房款830000元的8%即66400元范围内予以支持,超出部分予以驳回。



【法官评语】

  《合同法》第114条第2款规定:“约定的违约金低于造成的损失的,当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加;约定的违约金过分高于造成的损失的,当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”可见,违约金具有“补偿和惩罚”双重性质,违约金系以增补守约方的损失为主要功能,而非旨在严惩违约方。鉴于违约金主要体现为一种民事责任形式,因此对于合同约定的违约金过高的,法院可以根据当事人的请求适当进行调整。《商品房买卖合同》中的违约金条款属于合同中的结算和清理条款,开发商与购房者缔约地位的强弱,违约金条款往往约定都较高。一旦购房者未按合同约定履行义务,开发商往往会按双方意思自治原则起诉购房者按合同约定支付违约金。若购房者在诉讼中提出违约金调整请求的,法院将根据案件的具体情形,以违约造成的实际损失为基准,综合衡量合同履行程度、当事人的过错、预期利益、当事人缔约地位强弱、是否适用格式合同或条款等多项因素,根据公平原则和诚实信用原则予以综合权衡,适当调整

  当然,法院更鼓励双方当事人应遵守诚实信用的原则,按照合同约定全面履行合同义务,才能确保交易的安全,维护市场秩序,否则违约方对自己的违约行为亦应承担法律责任。

(文:赖珊珊

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